Наращивание этажности гаража – варианты законной надстройки

Активная застройка рядов гаражных кооперативов вторыми этажами началась в мегаполисах в 2010 годах. Помещение используется в качестве бюджетного жилья без права регистрации. С одной стороны, во времена СССР на гаражи укладывали плиты перекрытия, а не покрытия, что позволяет эксплуатировать их по аналогии с квартирами многоэтажных домов.

С другой стороны, гаражный кооператив может быть оштрафован на сумму до 500 000 рублей. А собственника в судебном порядке обяжут вернуть гаражу вид до реконструкции. Основной проблемой является вид собственности, указанной в техпаспорте – владельцу помещения гаража сложнее и дороже оформить перепланировку, нежели собственнику гаражного бокса по документам.

Назначение верхнего уровня гаража

В 70% случаев гараж надстраивается вторым этажом для сдачи жилого помещения в аренду. Что актуально в городах с населением от 50 000 жителей, так как даже за комнату в общежитии придется платить намного больше.

Верхний уровень в надстройке гаража так же может использоваться с другими целями:

• мастерская для починки авто/мототехники, двигателей маломерных судов;
• склад стройматериалов и запчастей;
• комната отдыха владельца транспортного средства;
• небольшое промышленное производство ИП.

Учитывая стоимость каркасного дома для загородного участка и необходимость гаража для автомобиля на нем, мансардный или полноценный второй этаж может быть использован в качестве времянки для обустройства при недостаточном бюджете.

Какую технологию выбрать?

В гаражных кооперативах еще со времен СССР имеются ограничения по используемым для возведения боксов конструкционным материалам – кирпич, железобетон, стеновые и фундаментные блоки, газо- и пенобетон. Перекрытия допускались из плит промышленного производства или отлитых по месту в съемную опалубку. Крыша односкатная с мягким рулонным кровельным покрытием на битумной или полимерной основе применялась, как самый недорогой вариант.

Поэтому типовой гараж в соответствующем кооперативе/товариществе обеспечивает застройщику следующую базу:

• прочные самонесущие стены (передняя и задняя);
• твердое железобетонное основание.

Основными недостатками являются:

• проходящие сквозь перекрытие вентиляционные трубы;
• уклон перекрытия 3 – 15 градусов;
• отсутствие люка для внутреннего лестничного марша и отверстий для кабеля электропроводки.

В принципе указанные условия позволяют применить любую существующую технологию и конструкционные материалы:

• СИП дома – второй этаж гаража получится теплым по умолчанию;
• кирпичная кладка – дорого и долго, может потребоваться усиление фундамента;
• монолитное строительство – слишком высокие расходы на опалубку и арматуру;
• срубы и стены из бруса – средний бюджет строительства, однако придется ждать минимум 6 месяцев до чистовой отделки из-за усадки венцов;
• каркасник – быстро, недорого, но эксплуатационный ресурс низкий.

Быстрее всего собираются в пятне застройки домокомплекты щитовых домов и построек из панелей СИП. Однако модульная технология превосходит все рассматриваемые варианты по ряду причин:

• три типа сборочных единиц – бюджетная бытовка, высокопрочные морские контейнеры или комфортабельные блок контейнеры;
• сроки реализации проекта – один день с подключением коммуникаций;
• мобильность – при необходимости модульную надстройку можно перевезти на новое место эксплуатации.

При использовании внутренней лестницы владельцу неизбежно придется прорубать люк в плите перекрытия. Однако у производителя модульных зданий ответный проем в полу будет уже готов. А лестничный марш спроектирован с учетом физиологии пользователя и доставлен на объект в готовом виде.

Фахверковый каркас из металлопроката значительно прочнее и долговечнее, чем силовые конструкции кирпичного здания, каркасника и здания из панелей СИП. При необходимости владелец может полностью демонтировать ограждающие конструкции, чтобы заменить их панорамным остеклением, или прорубить проемы любого размера и конфигурации без снижения несущей способности.

Блок контейнеры и бытовки можно располагать консольно над воротами гаража, увеличивая площадь второго этажа без дополнительных затрат. Возможен вариант наружной лестницы в верней уровень, чтобы сэкономить рабочее пространство помещений. На загородном участке отдельно стоящий гараж со вторым жилым этажом легко превращается в гостевой флигель, зимний сад или мастерскую.

Нюансы оформления перепланировки

Независимо от того, какую технологию и конструкционные материалы выбрал застройщик для возведения второго этажа в гараже, перед ним встанут следующие проблемы:

• если в техпаспорте указано гаражное помещение, то перепланировку оформить очень сложно и дорого;
• гаражный бокс собственнику изменить проще и дешевле, но оформлять разрешение в местной администрации все равно придется.

Без этого гаражный кооператив может быть оштрафован, а бокс не получится продать впоследствии. Основными достоинствами модульной технологии в данном случае являются:

• изначально модульные здания не подлежат учету в реестре недвижимости;
• имеются готовые проекты 4 х 6 м, то есть совпадающие размером с типовым гаражом;
• интерьеры и фасады уже оформлены производителем в соответствии с действующим регламентом санитарии, пожаробезопасности и СП.

Например, укрупненная бытовка 6 на 4 для снижения транспортных расходов состоит из двух сборочных единиц, монтируется за день. Переделанные под жилые помещения морские контейнеры обеспечивают максимальную взломозащищенность верхнего уровня. А интерьеры блок контейнеров практически не уступают комфорту проживания в квартире.

Материалоемкость сборочных единиц, из которых состоят все модульные жилые здания, считается самой низкой среди существующих строительных технологий. При необходимости завод выполнит разводку инженерных систем, чтобы подключить их к септику и скважине водозабора внутри гаража.