Зона застройки: красные линии и СЗЗ

Покупая готовые проекты домов для обустройства участка, застройщик по действующему регламенту нормативов СНиП 30.102 обязан учитывать красные линии и взаимное расположение значимых объектов. В противном случае последуют штрафные санкции надзорных органов, возникнут проблемы с поставщиками электроэнергии, газа и прочих систем жизнеобеспечения. Суд может обязать снести постройки в установленные законом сроки.

Нормативные документы индивидуальной застройки

Администрация населенных пунктов, товариществ СНТ/ДНТ в обязательном порядке разрабатывает рекомендации и требования для зданий и сооружений. Соответственно, рекомендаций желательно придерживаться, а требования следует выполнять неукоснительно.

Уже на этапе покупки проекта строительство дачных домов необходимо увязать с требованиями и рекомендациями коттеджного/дачного поселка, садового товарищества. Обычно загородный участок обустраивается по схеме:

• забор/ограждение;
• туалет или совмещенный санузел с летним душем;
• времянка (бытовка, сарай для хранения инвентаря, инструмента);
• жилой дом сезонной, временной, постоянной эксплуатации;
• хозблок, флигель;
• баня, беседка, прочие надворные постройки.

При наличии централизованных систем жизнеобеспечения используется природный газ, канализация и водопровод. Для экономии эксплуатационного бюджета либо в отсутствие центральных коммуникаций используются автономные системы.

Для каждой из них разработаны санитарные, защитные и прочие зоны. Если собственник нарушает требования по взаимному расположению, удалению значимых объектов друг от друга, возникает риск заражения участка и соседних с ним частных владений.

Например, от глубины заложения, удаления от дома, эффективности осветления сточных вод зависит качество питьевой воды в колодцах и скважинах, степень заболачиваемости почвы. Забор или парковка, выполненные с несоблюдением требований по красным линиям, помешают проезду грузовых авто, например, для вывоза ТБО и утилизации мусора, бытовых отходов.

Красные линии

В пункте 11 первой статьи Градостроительного Кодекса РФ содержится понятие «красной линии». В планах ГПЗУ, ГКН линиями этого цвета отмечены территории общественного пользования:

• улицы, тупики, площади, переулки, скверы;
• ж/д и автодороги, эстакады, транспортные развязки;
• ЛЭП, путепроводы, централизованные коммуникации.

В регионах РФ запрещено возводить фундаменты ближе 3 м и 5 м от проезда (не имеет названия на плане), улицы (имеет название на плане), соответственно. Деревья, кустарники следует высаживать на удалении 4 м и 5 м от них.

Границы земельных участков определяются межеванием, значимые объекты необходимо удалять от них на следующие расстояния:

• 1 м – баня, кустарник высотой 0,5 м максимум, гараж, МАФ, иные постройки;
• 2 м – деревья со средней высотой кроны;
• 3 м – высокие деревья, жилые коттеджи, садовые домики;
• 4 м – выгул скота, птичник, другие постройки для содержания животных.

Без профильного образования собственнику участка очень сложно вычислить, сколько стоит построить деревянный дом под ключ своими силами. Поскольку затраты на разводку наружных коммуникаций могут существенно отличаться.

Ограждения и заборы

Поскольку ограждения часто проходят по красным линиям, располагаются в непосредственной близости от них, существуют специальные требования для возведения заборов:

• высота 2,2 м максимум;
• открывание створок внутрь участка;
• применение безопасных материалов (запрещена колючая проволока, необработанная древесина);
• между участками высота ограждения составляет 0,75 м (глухое) или 1,5 м (с просветами).

Створки могут открываться наружу только при удалении от 1,5 м от красной линии. Зеленые насаждения применяются исключительно с письменного позволения соседа.

Участки на склонах должны иметь подпорные стены, предупреждающие оползни на соседний участок. Внутри санитарно-защитных зон запрещено строительство беседок, других малых архитектурных форм.

В проекты каркасных домов для круглогодичного проживания заложены инженерные системы. Снаружи должны быть предусмотрены колодцы ХВС, канализации для централизованного водоснабжения и отвода стоков. Либо точки водозабора и очистные сооружения со степенью осветления более 75%.

Пожаробезопасность объекта

Конструкционные материалы здания имеют различную горючесть, воспламеняемость, огнестойкость. Поэтому существуют требования по взаимному удалению построек друг от друга с учетом этих характеристик:

• 6 м – бетон, кирпич, камень в различных сочетаниях;
• 8 м – огнестойкое основание, деревянные перекрытия;
• 10 м – горючий утеплитель, несгораемое основание;
• 15 м – древесина/древесина.

Оценку характеристик пожаробезопасности построек производят органы МЧС. Для перестраховки можно выбрать максимальную дистанцию между домами и надворными постройками.

Взаимное расположение построек и объектов на участке

Кроме вышеуказанного удаления значимых объектов от границ участка, визуально обозначенных ограждениями, следует соблюсти регламент взаимного расположения их между собой:

• 15 м – до скотного двора, выгула, сарая для животных, уборных и компостных куч/ям;
• 8 м – до скважины, колодца;
• 5 м – до бани, летнего душа, площадки разделки птицы, скота.

Точка водозабора должна отстоять от поля/колодца фильтрации систем водоочистки на 20 м. то же самое относится к компостным ямам. Почвы обладают очищающим, фильтрующим эффектом, поэтому сброс осветленных стоков должен быть расположен выше, чем водоносный горизонт колодца/скважины. Чтобы во время возможного переполнения септика стоки успели доочиститься грунтом перед проникновением в водоносный пласт.

Все эти факторы влияют на стоимость дома из СИП панелей и прочих конструкционных материалов. Более подробная информация по размещению коттеджа, надворных построек и МАФ у наших экспертов ресурса Бытовки РФ.