Подводные камни перепланировки загородной недвижимости

Покупная б/у или построенная собственными силами с нуля загородная недвижимость может перестраиваться со временем. Перепланировка, связанная с изменением силовых конструкций здания, производится только после получения разрешения местной администрации на проведение работ. В силу особенностей конструкции быстровозводимые модульные здания контейнерного типа лучше прочих подходят для перепланировки своими руками.

Назначение перепланировки коттеджа

В отличие от квартир многоэтажных домов, таунхаусов и дуплексов перепланировка в частном коттедже не затрагивает интересов соседей. Дом официально называется одноквартирным, других собственников в нем нет. Основными задачами перепланировки являются:

• улучшение качества проживания;
• снижение накладных расходов на содержание недвижимости;
• повышение декоративной ценности фасадов, интерьеров;
• увеличение размеров/количества помещений, этажности здания.

Для этого производятся различные работы, часть из которых допускается Жилищным кодексом РФ, другую можно узаконить после их выполнения, для третьей необходимо получить предварительное разрешение местной администрации.

При ограниченном бюджете частник либо покупает дом, не удовлетворяющий его требованиям по качеству проживания. Либо строит его с учетом перепланировки по мере накопления средств. В отличие от традиционных технологий малоэтажного домостроения блочно модульные здания из сэндвич панелей требуют меньшего на порядок бюджета для внесения в конструкцию необходимых изменений.

Виды перепланировки загородного дома

Основными операциями перепланировки частного коттеджа обычно являются:

• изменение конфигурации комнат, коридоров;
• утепление фасадов, смена их архитектурного стиля;
• снос/монтаж встраиваемой мебели, бытовых приборов;
• закладка, усиление, резка проемов в ограждающих/несущих конструкциях;
• изменение структуры пола в любом помещении;
• изготовление разделительных конструкций, демонтаж перегородок;
• замена газовых плит электрическими;
• увеличение площади дома за счет пристройки;
• перемещение коммуникаций, санузлов, кухонь;
• перенос сантехники внутри помещения;
• увеличение этажности.

Квалификация домашнего мастера чаще всего не позволяет выполнить специальные расчеты. Для этого необходимо профильное образование, соответствующее программное обеспечение, регулярный опыт. Поэтому проектную документацию необходимо заказывать в организациях, имеющих свидетельство СРО на оказание подобных специализированных услуг.

Модульные здания собираются из однотипных сборочных единиц различного функционального назначения. На любом этапе эксплуатации к ним можно присоединять дополнительные блок контейнеры. Например, готовая модульная котельная часто используется для реализации проектов таунхаусов, дуплексов и прочих домов сблокированной застройки.

Документальное оформление перепланировки

Оформление документов на внесение изменений в конструкцию загородного дома необходимо для решения следующих задач:

• сделки с недвижимостью – если по факту габариты, планировка, этажность, разводка инженерных систем здания не будет соответствовать проекту в БТИ, его невозможно подарить, продать, выполнить любые другие действия;
• безопасность жильцов – специалисты просчитают несущую способность силовых конструкций, чтобы те не обрушились на людей;
• обеспечение эксплуатационного ресурса – износ силовых конструкций становится прогнозируемым.

Другими словами, домашний мастер, осуществивший перепланировку без проекта, получения на это в местных органах самоуправления населенного пункта, получает следующие риски:

• фактически перестает быть собственником дома, так как его реальные параметры уже не соответствуют документации, хранящейся в реестре недвижимости, поскольку в нее не вносились изменения;
• подвергает опасности жизнь, здоровье свое и членов семьи, так как силовые конструкции не рассчитывались на несущую способность;
• снижает ресурс здания, так как ограждающие/силовые конструкции изнашиваются быстрее;
• получает увеличенные расходы на оплату коммунальных услуг, например, за счет высокого расхода энергоносителя на обогрев комнат из-за повышенных теплопотерь.

При необходимости перепланировки существует три варианта развития событий:

• выбрать из соответствующего списка разрешенные операции ремонта, на которые не требуется оформление;
• заказать проект в специализированной организации, выполнить перепланировку, узаконить ее в официальном порядке через суд;
• обратиться с готовым проектом в органы самоуправления, в 30 дневный срок получить разрешение на проведение работ, подать заявление на внесение изменений в документацию по окончании перепланировки.

В отличие от построек из кирпича, сруба, по каркасной технологии, бруса, блоков, современные модульные домики из блок контейнеров изначально предназначены для перепланировки по мере необходимости. Поэтому проект обойдется дешевле, снизится бюджет ремонта, последующего содержания дома.

Надворные постройки не жилого назначения

Для возведения сооружений/строений вспомогательного использования (не жилого назначения) на участке не требуется разрешения. Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. В свою очередь, ФЗ № 384 в 10 пункте 4 статьи вспомогательными постройками могут считаться сооружения/здания для реконструкции, строительства основного жилища или временного/сезонного режима эксплуатации.

Постройки обычно не вносятся в Реестр недвижимости, если не имеют собственного фундамента. Капитальные строения могут вноситься в реестр, но без указания их характеристик, параметров. Они предназначены для повышения комфорта проживания в частном доме. Собственник строит их без проекта, этажность не может превышать 2 этажа. В судебном порядке владельца могут обязать снести постройки нежилого назначения, если под ними проложены коммуникации, к которым теряется доступ для ремонта.

Однако с 2015 года за все вспомогательные строения нужно платить налог согласно 32 главе НК РФ. Его размер зависит от площади постройки, категории недвижимости, оценочной стоимости.

Платить налог придется собственникам капитальных построек площадью более 50 кв. м, имеющих жесткую связь с грунтом, то есть имеющих фундамент. Поэтому модульные дома #SHORT# проще всего окружать строениями, возведенными по аналогичной технологии – модульная баня, гараж, хозблок, сарай, птичник.